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[深度谈房] 珠海刚需大约还有三四个月从容选房时间

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发表于 2018-4-7 10:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
    以下内容是来自一线的情报,当然,也是一家之言。楼市有风险,投资需谨慎。

    1、调控检讨。

     2016年国庆调控时,猪哥预测2017年珠海楼市下跌10%,2018年上半年先抑下半年后扬。2017年4月加码调控时,再次预测中介会消失三分之一,开发商会顶不住降价走量。加码调控一年了,今天先来检讨一下,这一年半来珠海楼市整体情况。

     2017年珠海市二手房已经成交的下跌10%左右,有些老破小到今天甚至降价15以上还是有价无市,而学区房相对来说比较坚挺,楼龄不超过十年并且学区中上等的小区(比如新香洲的仁恒、招商、金鸿利嘉阁等),今天的价格几乎跟2016年调控时持平。拱北、前山、上冲板块,因为学区一般且老旧楼居多,保值性较差。整体来看,目前主城区二手房降价急售的并不多,大多是换房一族及急用钱的才会快速出手,这类占比不大。唐家和金湾二手房受一手房影响处于横盘。斗门二手房过了湖心路口之后脱手较难,偏远还是影响明显。总体来说,这两年楼市是有价无市。2017年,主城区二手房日均成交五六十套左右,是2016年调控前高峰期的四分之一。

     新房方面,市区这两年没什么楼盘推出,万科城尾盘略降走量,心海州二期变更为中铁楼盘后改名心海中央,三万一精装,与2016年的世邦燕都尾盘价格持平,春节后推出一栋几天就清盘了;近期九州道售价在三万五左右,感兴趣的刚需不少;五洲花城三期,每天都有人在打听开盘价,市场预言四万起仍然不能抹杀二次置业的刚需热情。可见城市中央的新盘还是有市场。2016年国庆调控后,唐家楼盘竟然在2017年初继续高开,但2017年底扛不住了,搞了好多批特价房走量,所谓的特价基本与2016年国庆前持平,总体来看,唐家板块因为有2.9万的地王预期,金湾板块因为1.9万地王预期,再加上这两个板块开发商已经剩余货量不多,所以比较坚挺。斗门华发爆出冷门,不是少量特价而是大面积降价走量,湖心路口电力家和城近期开盘毛坯均价一万五千多,与2016年精装两万相比,降幅达到百分之十五。

     正应了那句话,大潮退去,才知道谁在裸泳。2016年调控前把老破小当成宝的,现在两个字总结是后悔,三个字是很后悔,四个字是非常后悔。这是没办法的事,金湾地王一出来猪哥就多次在威尼斯人娱乐官网网呼吁老破小赶紧趁乱走人,奈何忠言逆耳,很多人却一再返价。房子不像古董越旧越值钱,现在几轮调控后可选择的范围很广,自然就难有人问津。

     未来下一波的行情,就要吸取教训了,最好的行情出现时要果断走人,因为暴涨的时候,一个小区一个月成交不过三五套,在恐慌情绪蔓延抢房时少量成交的价格不代表小区真实价值。有些好楼层好装修出售的价格卖得好其实跟你没关系,楼梯顶楼、电梯二楼、没有小区的旧楼,本身市值就要比周边或同小区低两三千,看到别人楼梯三楼精装卖两万,你的楼梯顶楼就赶紧的卖一万七八走人,不要攀比,也没有可比性。没有好学区的楼梯楼旧楼,旧小区的楼王,真的不要当做宝,这类房子受众面很小,卖出完全靠运气或大气候,而不是随时可以脱手。

     2、当下市场。

     年后珠海楼市没有什么政策性的变动,除了一手房部分降价走量,二手房现在是僵持局面,看了好几个小区的网上报价,不少跟2016年差不多,尽管卖不到那个价,但是考虑到现在的人买房砍价幅度大,动辄砍价十万二十万,所以很多人放盘还是宁肯虚高一点。

     租房市场方面,前段风传北京上海出现大幅涨租金的情况,珠海目前涨价并不明显,但是空置期却大幅减少了。2017年上半年,很多前两年很好租的房子空置一两个月,破旧房子甚至空置三五个月租不出去。今年开年后,一房比去年紧张很多,基本上一周都能租出去,看来这一年多的调控后,珠海新增了一批韭菜,不过这批韭菜近年内较少人会下手买房,他们一般都是涨两年左右才开始下手。

     2016年地王后,猪哥之所以呼吁老破小赶紧走人,是基于出租回报率来计算的,当时老破小的租金回报率是1.5%,比如一套99平楼梯五楼破旧三房,当时可以卖到200万,而租金是2500左右;比如一套过十年电梯一房43平,当时可以卖到115万,而租金是1800。现在房价降了一成,租金反而上去了一点,这样现在的租金回报率就会上升达到2%。随着深圳上海租金上涨,珠海租金有可能也会略有上升,届时租金回报率将有可能达到2.5%,跟2014年差不多。

     楼市的底部很难直接判断,出租率却可以作为一个参考,房子好租说明流动人口在持续增加。不好卖,但是比以前好租,很多持有多套房的人就不着急了,市场恐慌情绪就会降低。如果没有特大的利空消息出现,现阶段底部已经形成,指望继续大幅下跌的人,估计最终还是比别人多花钱买房,或者是等到抢房才出手。

     去年底到现在,银行利率一涨再涨,大多数银行首套利率上浮10%,部分银行首套利率已经上浮15%了。让刚需们痛苦的是,很多银行出同贷书时承诺基准放款时要上浮;承诺上浮五的放款时要上浮十。这个问题,猪哥跟不少银行的经理聊过,批评银行查老百姓的征信而自己却言而无信,他们也无可奈何,都是总部惹的祸,分部经理们也是敢怒而不敢言。

     2014年初,珠海首套房利率曾经出现过上浮20%,市场悲观情绪蔓延,现在的形势跟彼时类似。2014年下半年开始银根略有松动,全年先抑后扬,当年上涨不到百分之五。今年三月底以来,特朗普大搞贸易战,短期内局势不够明朗,为防止中国步日本楼市崩盘后尘,预计今年内银根依然不会宽松,利率打折或上浮减少今年是肯定看不到了,很大可能是保持现状或首套房普遍上浮15%左右,利率误杀刚需国家一定会关注,明年利率上浮有望减少。

     3、展望下半年。

     个人观点,如果贸易战没有出现全球性恶化,珠海楼市今年下半年会回暖,全年行情先抑后扬,时间节点大约是七月份左右,此时贸易战估计也熄火了。

     三月份开始的放宽入户政策,相比往年,估计今年珠海入户人数将会翻两番甚至更多。这部分入户人员,八成是奔着买房来的,大多是已经在威尼斯人官网及工作,希望有资格买房。这批入户人员,与新增的流动人口有着本质的区别。新增的流动人口是以租房为主。未来珠海入户的条件或许进一步放松,虽然不敢公然降低社保年限要求,但是取消一些壁垒,比如居住证断了一两个月现在还无法入户的,比如无法证明和发就业的,都有可能网开一面,或者还有其他我们没想到的擦边球。如此,则珠海购买力将会大幅增加。

    港珠澳大桥预计六月底通车,就算延误估计也相差不大,六月通不了七八月肯定可以通。港珠澳大桥一方面的作用是政治作用,另一方面是希望港澳溢出大湾区,同时减轻港澳的城市压力。这里就有个致命的问题,港珠澳大桥通了,你想让人家过来投资工作,最起码得让人家能安居乐业。房子是用来住的,港澳人过来工作应该有居住的权利。由此可以乐观预见,三个月左右时间,港澳台同胞在珠海可能会有购置一套房的资格,或者降低标准比如工作满一年居住满一年就有资格购房。关于港澳人买房自住,坊间早已有传言,相信不是空穴来风。

    今年两会期间,香港传出收取房屋空置税的新闻,澳门年后也开始执行“加辣”政策,加征印花税同时取消空置房不课税的规定,这是一个明显的调控信号。2013年两会期间,香港楼市过热,同期澳门楼市也是大涨至十几万一平。香港政府出台税收新政双倍征收买房印花税导致交易成本激增,澳门也出台了辣椒政策,此后三年港澳楼市一直在降温。2016年国内楼市开始调控,国内热钱很多流入到港澳,港澳资金也开始回流,导致港澳楼市出现跷跷板效应。这一年半来,港澳楼市涨幅有50%左右了,而珠海楼市却下降了10%,对于热衷炒楼的港人而言,高卖低买的赚钱机会可能很快就要到来了。

    除了港澳同胞,内地热钱也在对珠海虎视眈眈。春节前后,珠海横琴一带的商住房卖的非常火,其中八成来自港澳和内地买家。这半年来,很多内地来珠海的朋友,听说珠海市区二手房很多两万左右的,西区新房还有一万五六的,他们嘴里不约而同地蹦出三个字:“真不贵”。一二线城市高压调控后,内地三四线城市楼市补涨,很多两年前六七千都没人买的,现在飙到一万好几了。相比之下,珠海这样的前沿城市,有着港珠澳利好和大湾区利好,房价却比内地三四线城市高不了多少。虽然这些人暂时还没有资格来购买珠海住宅,但是他们传递的信息却让珠海有着多套房的人开始淡定下来。

    从恐慌到淡定,再加上房子出租情况有所好转,卖掉之后可能买不回来了,就算还有资格购买,却要房产证满三年才能出售,还不如把手里的房子捂两年,这样的想法会让多套房的人从淡定变得镇定。这样的心路历程,惜售会逐步蔓延、传染,珠海楼市底部就会越来越结实。

    4、未来的地段潜力

    主城区城市已经基本定格,所以主城区的楼盘,除南湾、湾仔以外,其他地段都是本地居民或主城区工作的人购买,假设出现政策利好,由于没有一手房大涨的推动,也没有外地人抢购,所以未来主城区购房以保值和自住需求来考虑,自住就基于便利性和是否需要学区来考虑,保值则需要考虑楼龄、小区口碑、周边配套、学区等。西区金湾一小学区覆盖的范围和湖心路口,将会是五年内本地居住需求的首选,唐家高新区很多刚需已经奔赴三乡,未来要大幅上涨需要政策红利(放开限购)支持。

    外地人及港澳人来珠海买房,无论自住还是投资,都会以横琴作为支点来划一个半径不超过五公里的半圆,现在外地人下飞机,会经过航空城和南湾片区的华发世纪城,再经过湾仔到达横琴,以后金海大桥开通就会关注三灶。所以横琴外围及所辐射的南湾、金湾(航空城、三灶)将会是首选,其次是唐家的海景房受豪客青睐。未来珠海地铁开通后,外地养老族前来珠海购房,将会主要考虑珠海西区的湖心路口到白蕉一线。总而言之,外地人到珠海买房,关注的是新(有能力来珠海买房的,大多看不上老破小),钱多的买横琴唐家的新房次新房,钱少的买金湾斗门的次新房,所以新地段要比老城区潜力大。

    新房方面,主城区没有什么新房推出,所以未来价格将会持续坚挺。唐家板块,雅居乐2.8万的地王在开发,市场预期四万左右,因此周边新盘降价销售的可能性很小,最近坊间传说唐家特价楼盘将会陆续取消。金湾航空城目前没有新盘,碧桂园和1.9万的崇峰地王,预计国庆前后开盘,市场普遍预期在2.8到3万之间,若如此,金湾楼市再上一个台阶,有望见到三字头。斗门一带,去年底华发拍地加配建价格已经一万多,现在电力家和城的一万五六楼价应该是一个标志性的底部。由于近一年多来拍地都捆绑了人才住房和公租房,如果没有外来力量,每个区域的自身消化能力不足以大幅抬升房价,所以未来的楼市投资,需要从暴涨思维转化为保值思维。

    至于中山楼市,估计要等珠海楼市涨两三年后才会有反应,上两轮行情都是这样,毕竟中山属于受溢出城市,珠海深圳调控后,中山楼市已经翻番,聪明的人都在获利了结。自住便利的话,该买就买。从投资角度来看,请三思而后行,多去了解附近房子的出租情况,没有人租或者租金非常低的地段,要慎重,升值预期不大租金回报又不高,三五年内肯定是一个亏字。

    5、对刚需的建议

    由于大多数卖家反应滞后,一定要等到政策明朗,或者政策出台之后的一段时间,才会觉醒。所以,珠海刚需还有三四个月的从容选房时间。这倒不是说三四个月之后珠海楼市就要一飞冲天,毕竟即便有利好消息也不会像以前的3.30、9.30和2016地王那样猛烈地冲击市场,但是拖延一两个月多花几万是很有可能的,几万块,很多刚需可能要多干一年。所以,趁着开发商特价、降价出售、趁着二手房卖家还没有陆续加价,该出手时就出手。

    2016年是二八分化,2017年至今是八二分化,2018之后估计又是二八转换了,一线热点城市及珠海杭州南京这样的城市,将会再次吸引全国的热钱。毕竟,深圳在全球大城市排行和吸引力是靠前的,其房价排名靠前也是很正常的事情。深圳GDP已经追上香港,其创业环境和吸金能力也会超越香港,但是房价与香港相比还是相差很大。2016年的调控,中央与地方博弈,谁的城市人口增加了批地才会相应增加。长远来看,未来中国城市的楼价将会由人口净流入比例来决定。珠海,2014年初我认定它将会成为明星城市,现在观点仍然不变。

    今天的珠海楼市暗流涌动。所以,猪哥对刚需的建议是,现在开始,要用认真的态度去看房了,看到合适的,多花点耐心磨一磨价格,不要有“劳资有钱还怕买不到房”的心态了。换房的刚需朋友,当断立断,赶紧先卖掉自己的房子,因为现在卖房并不是马上挂出就能成交,银行放款也没有前两年快捷,从签约到拿到尾款大约需要三个月时间,坦洲的要超过半年。特别提醒换房的朋友,如果手里资金不足,千万不要先买后卖,否则很有可能违约。担心国际形势的朋友,就等国际形势明朗再决定吧。那位说了,猪哥你不是说《有人砸售楼部的时候才是刚需下手的时候》吗?别钻字眼,一是特价和降价(降10%)已经是开发商降低姿态了(前几年砸售楼部的情况,其实就是降了10%),二是现在的买房投资人心理强大了很多,都已经修炼到愿赌服输了:)。

威尼斯人娱乐官网小编做推荐时添加了网络配图。

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zh3
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以前猪总对大势判断准确。这次再考验一次。印钱放水是肯定的,他们更要进房地产的钱就冰封住,别想出来。以全球最强行政力量对抗经济规律,那猪老板和任大炮用什么规律来分析呢   发表于 2018-6-14 21:15
支持猪哥哥  发表于 2018-6-14 06:52
支持: 5
  发表于 2018-4-8 17:16
支持: 5
  发表于 2018-4-8 11:59
支持: 5
  发表于 2018-4-8 09:43
支持: 5
  发表于 2018-4-8 09:40
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  发表于 2018-4-8 08:18
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  发表于 2018-4-7 20:22

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 楼主| 发表于 2018-4-7 11:11 | 显示全部楼层
天气变冷,朋友圈看到一个段子,真是有才:

你在三亚露着腰,他在北京裹着貂,我在珠海一会儿露腰一会儿裹貂。

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  发表于 2018-4-8 09:44
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发表于 2018-4-7 11:25 | 显示全部楼层
好文

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中介急了,刚需们的好日子就不远了。  发表于 2018-4-8 11:13
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发表于 2018-4-7 11:25 | 显示全部楼层
这两年政策放开的机会几乎为零,市区才3万会有人买金湾3字头吗,地王估计死翘翘

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那你对政策研究的就太不透彻了  详情 回复 发表于 2018-4-8 10:03
市区没有房了,基本是二手的。  发表于 2018-4-7 20:23

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发表于 2018-4-7 11:31 | 显示全部楼层
主城区五洲花城三期有一千多套的供应量

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发表于 2018-4-7 11:32 | 显示全部楼层
怎么漏了房产税年底出来呢?单当年这样考虑珠海房价不算高,因为比他高的太多。看的是预期,限购不放开,只能是稳定,国家政策的主线。其他不确定因素待考虑,贸易战,金融危机等。以后会人们会看淡房市,高潮后会回归平淡。

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房产税不可能这么快出的,至少五年起。因为一旦出这个税,就会有KPI的问题,比如珠海的KPI是100亿的房产税,那么,我想请问你,如果你是收税的部门,你敢收你上级的税吗? 最后的结果就是,某些人的税收不到,然后  详情 回复 发表于 2018-4-7 21:09
你就等着房产税年底出来吧  详情 回复 发表于 2018-4-7 11:35

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发表于 2018-4-7 11:33 | 显示全部楼层
不错写的很详细,学习了
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 楼主| 发表于 2018-4-7 11:35 | 显示全部楼层
xixihaha369 发表于 2018-4-7 11:32
怎么漏了房产税年底出来呢?单当年这样考虑珠海房价不算高,因为比他高的太多。看的是预期,限购不放开,只 ...

你就等着房产税年底出来吧

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持有需谨慎  发表于 2018-4-11 01:52
这个人均是指全国房产都算吗?比如在海南买的房子。  详情 回复 发表于 2018-4-8 11:23
和一个工行总行的客户聊天听说房产税已经定下来了,人均60平米以上面积1%,据说还有超过120平米2%。实施时间应该是2年内。 我觉得猪哥你对横琴和航空城的发展过于乐观了,按照珠海的发展速度,横琴至少还要5年以上  详情 回复 发表于 2018-4-8 08:59
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发表于 2018-4-7 11:38 | 显示全部楼层
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发表于 2018-4-7 11:42 | 显示全部楼层
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