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[杂谈] 给空头同学补一堂小学数学课

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主楼
发表于 2018-5-10 13:14 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
本帖最后由 猪哥哥 于 2018-5-10 13:19 编辑

上课!

同学们好!

最近上课纪律不太好啊,老师在台上讲课,总有一些同学在交头接耳、窃窃私语,严重影响了其他同学的学习,这是很不好的现象。

当然啦,我有注意到,没认真听课的同学,并不是玩游戏、看小说,或者聊一些低级趣味的事情,他们是在讨论房产一年涨10%是否真的赚钱了。

这说明我们班的整体素质还是不错的,比2015届LUMANMAN888同学觉悟高不少,同样是计算房产年涨幅10%不赚钱,但是至少没有鼓动其他同学卖房炒股。

言归正传。下面我们来讨论一下,一套房子一年涨幅10%到底赚不赚钱,请同学们认真听课,这次如果还没学会,就不再免费补习了,后续会推出小课,每节课收费标准一千块。

举例说明:

一套二手房100平300万买入,首付三成是90万,中介费3万(不砍价当冤大头随你),契税按照地税评估系统价是2.7万,评估费是6000(千分之五收费标准,给中介打四折,要付多少你看着办)。这样算下来,这套房掏出的直接成本是96.3万。按照现在的限售政策,这套房必须三年后才能卖出,那么按照按揭30年纯商业贷款利率上浮15%计算,月供是12108.68元,三年利息大约是35万左右,则买家总成本是131.3万元。

按照空头同学的假设,每年涨10%,这套房第一年总价330万,第二年总价363万,第三年约400万。此时按照400万总价实收卖出,满两年没有增值税了,由于三年来涨幅不大,按照现在的税收政策地税评估系统价上调幅度不会很大(2018年因为横盘没有调整评估系统价),假设三年后地税评估系统价上调3000一平方,则100平增加了30万的差额,而银行利息加契税是38万左右,超过增值空间,则个税为零。

增值税和个税都为零,则卖方的利润为:400万-201万银行欠款-买房含利息的总成本131.3万=67.7万
如果这套房出租三年,每月租4000,三年租金144000,扣除中介费和空置期大约12万
卖方总利润为67.7万+12万,大约利润为80万。

80万利润/131.3万本金,这套房三年的总回报率大约为61%。

空头同学们,这个结果是不是让你们感到震惊?如果还不清楚,请拨打15976990269小课专线辅导。

最后,猪哥不得不语重心长说两句:小学数学没学好并不是什么丢脸的事情,前几天人北大校长还读别字呢(难能可贵的是,北大校长敢于公开认错)。术业有专攻,不懂不是你的错。但是,如果用半桶水的小学数学知识,敲锣打鼓到处去传教,那可就误人子弟了。

下课!


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沙发
发表于 2018-5-10 13:21 | 只看该作者
他那个帖子算法明显有误的,年升值10%,三成首付的情况下两年后卖出妥妥赚钱跑赢银行理财的。

点评

一次性付款三年赚一百万,复利33%,每年净资产收益率超过10%,三分之二上市公司利润高。  详情 回复 发表于 2018-5-10 13:41
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板凳
发表于 2018-5-10 13:23 | 只看该作者
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地毯
发表于 2018-5-10 13:24 | 只看该作者
我持房无贷款放租一族,想知道你举例的这套100平,300万的二手房,在哪里能月租4000?拱北夏湾南屏片区湾仔片区还是横琴?能举一两个能租4000的小区吗?当然要市场价,不要最高价的例子!

点评

招商花园附近2房2厅(小三房)带电梯,都是2700、8的样子  详情 回复 发表于 2018-5-11 12:48
金域华府三百万的三房两卫四千根本租不下来,基本上都是租到4500以上  详情 回复 发表于 2018-5-11 12:11
支持,谈假设和理论是没用的,最重要的是真实情况和案例。  详情 回复 发表于 2018-5-11 11:26
大把的,新香洲附近的2房的,电梯房都是近4K。  发表于 2018-5-11 11:07
MIC
可以的,万科品牌装修的金域缇香89平3房月租就能超过4千。  详情 回复 发表于 2018-5-10 21:32
没事自己动手多上网查查行情。 [attachimg]2907581[/attachimg]  详情 回复 发表于 2018-5-10 13:32
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地板
发表于 2018-5-10 13:28 | 只看该作者
即使有人疑问租金一个月4000,那就算没有三年的租金利润,所获的利润也没有67.7万,只有50万吧,50/131.3=38%的利润。也是收益巨大啊

点评

那如果3年后楼价跌个10%呢?  详情 回复 发表于 2018-5-13 10:27
不要就算,看楼下~  发表于 2018-5-10 13:33
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地下室
 楼主| 发表于 2018-5-10 13:32 | 只看该作者
大花喵 发表于 2018-5-10 13:24
我持房无贷款放租一族,想知道你举例的这套100平,300万的二手房,在哪里能月租4000?拱北夏湾南屏片区湾仔 ...

没事自己动手多上网查查行情。





点评

老板,来来来,我先帮你估个价再挂出去。  详情 回复 发表于 2018-5-11 11:28
我觉得能租到4500以上的至少需要20万去装修并买家具家电,简单装修简单家电在兰浦绝对租不到这个钱,我房子在夏湾,带装修带家电2房85平只能租2500,旁边城中村单身公寓家电带齐才1000还有更便宜的。  详情 回复 发表于 2018-5-11 10:47
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7
发表于 2018-5-10 13:38 | 只看该作者
哪还能涨10%,我这新香洲,我小区及附近的都跌大概10%了,有些个别房源急售的,甚至下降20%卖掉。我只能安慰自己我贷款利息比现在低了

点评

虽然这是事实,但是不能在这里戳穿。  详情 回复 发表于 2018-5-10 13:50
现在空头同学讨论的话题是:假设每年涨10%能不能赚钱。要审题啊,同学~  发表于 2018-5-10 13:39
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8
发表于 2018-5-10 13:40 | 只看该作者
不觉得能租出去,有朋友租华发的才不到四千
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9
 楼主| 发表于 2018-5-10 13:41 | 只看该作者
布鲁克BLK 发表于 2018-5-10 13:21
他那个帖子算法明显有误的,年升值10%,三成首付的情况下两年后卖出妥妥赚钱跑赢银行理财的。

一次性付款三年赚一百万,复利33%,每年净资产收益率超过10%,比三分之二上市公司利润高。
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10
 楼主| 发表于 2018-5-10 13:42 | 只看该作者
夏日馨香 发表于 2018-5-10 13:40
不觉得能租出去,有朋友租华发的才不到四千

同学,华发世纪城50平公寓租金三四千呢,还找不到几套,不信你可以去中介那里以租客身份试试。

点评

恐怕世纪城这样为数不多的能租这100平方米4000元这个价,世纪城近120平只能租4500元左右。  详情 回复 发表于 2018-5-12 21:23
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